NöLLER & PARTNER IMMOBILIENGESELLSCHAFT
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Immobilie als Kapitalanlage

Aufgrund niedriger Zinsen und unsicherer Marktentwicklungen haben Immobilien derzeit Hochkonjunktur. Kursrückschläge oder Zinsausfälle sind im Grunde nicht zu erwarten, da irrelevant. Und derartige Investitionen in einen echten Wert sorgen für ein Gefühl der Sicherheit. Aber es gibt viel zu beachten! Vorab müssen viele Informationen eingeholt werden, um Schiffbruch oder Fallen zu vermeiden.

Derzeit fallen Entscheidungen meist zugunsten einer Anlageimmobilie. Dafür gibt es eine ganze Reihe von stichhaltigen Gründen. Die Zinsen z.B. befinden sich derzeit auf einem historischen Tiefstand. Die Rentabilität klassischer Kapitalanlagen wie Staatsanleihen oder Aktien ist kaum noch gegeben. Und Darlehen für reale Werte können aktuell zu sehr guten Konditonen aufgenommen werden.

Es spricht also sehr viel für den Erwerb, vor allem aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Preissteigerungen für Anlageimmobilien sind, gerade in Ballungsräumen, an der Tagesordnung, die Renditen daher sehr komfortabel. Man rechnet aktuell mit bis zu 4% nach Steuern!

Empfehlungen für entsprechende Anlagen(immobilien)Kapitaleinsatz und Risikobereitschaft entscheiden über die Art der möglichen Anlage. Als Beispiele kann man Häuser, Wohnungen und Immobilienfonds nennen. Wichtig ist, daß möglichst auf einen niedrigen Kaufpreis und z.B. eine hohe Miete geachtet wird. Aber es gibt noch zig weitere Kriterien. Eine profunde Beratung ist unumgänglich.

Ein paar Beispiele:

Häuser
Da Einfamilien- und Doppelhäuser in der Regel hohe Grundstücksanteile haben, sind bei dieser Form der Anlage die Renditen oft etwas geringer. Was in diesem Fall beim Vermieten einen Nachteil darstellt ist beim Verkaufen schnell ein Vorteil, denn Grundstücke gelten als werthaltige Anlage, was natürlich den Wiederverkaufswert erhöht. Eine wichtige Vorraussetzung hierfür ist natürlich trotzdem die Lage des Hauses.

Bei Mehrfamilienhäusern ist meist die Rendite höher als mit einzelnen Häusern oder mit Eigentumswohnungen, aber hier darf das Risiko von Leerständen oder schwierigen, problembehafteten Mietern nicht ausser Acht gelassen werden.

Wohnungen
Ziel sollte sein, wenn es die finazielen Mittel erlauben, immer direkt ein ganzes Wohnhaus zu erwerben. Nachteilig ist, daß in sehr vielen Fällen einzelne Wohnungen als Teileigentum vermietet sind und dann immer die Eigentümergemeinschaft quasi geschlossen entscheiden muss. Notwendige Renovierungen oder Veränderungen können so ggfs. Unmöglich werden oder sich über lange Zeiträume hinziehen. Ganz abegesehen davon ist der Kapitalertrag natürlich auch geringer als bei einem Haus.

Gewerbeimmobilien/Objekte
Auch wenn hier oft hohe Renditen zu erzielensind, so ist das Risiko hier auch entsprechend hoch aufgrund starker Marktschwankungen. Generell sind Bedarfe an freien Gewerbeflächen nur schwer abzusehen, durch diverse Strukturentwicklungen werden zum Teil hohe Leerstände bedingt. Beispielhaft zu nennen wäre der Trend zu Home-Office´s Für private Anleger ist dieses Risiko zu hoch und nicht zu empfehlen.

Investitionsmodelle
Ein oft genutzer Weg kann aber auch der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds darstellen. Die Einstiegssummen sind in aller Regel mindestens in einem fünfstelligen Bereich, verbuden damit ein hoher Kaptalbedarf mit entsprechend hohem Risiko (zu erinnern wäre an die Pleite vor einigen Jahren von diversen Fonds aus dem Bereich). Aber natürlich gibt es trotzdem auch Vorteile, die wichtig sind: Bei einem Fonds übernehmen Verwalter das Management und der Investor muss sich um nichts kümmern. Eine Prüfung vor entsprechender Kapitalanlage von kompetenten Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern ist hier unerlässlich und setzt Profikenntnisse der Materie voraus.

Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen
Es gibt gegenüber klassischen Anlageformen wie z.B. Aktien sehr unterschiedliche Vor- und Nachteile, die nachfolgend betrachtet werden. Natürlich ist Glück und der richtige Zeitpunkt wichtig für Anlagen, aber einige Faktoren sind für die Renditeerwartungen trotzdem abschätzbar. Zum Beisiel mag eine anfängliche Rendite in Boomstädten sehr gering sein (sehr hoher Kaufpreis), durch die Zukunftsaussichten der Stadt oder Region kann dies durch die zu erwartende Steigerung dennoch attraktiv sein.

Umgekehrt kann es sich verhalten bei Objekten mit anfänglich hoher Rendite, bei dennen durch Faktoren wie strukturschwache Regionen entsprechende Mieteinnahmen z.B. nicht steigen oder sogar das Objekt von Leerstand bedroht ist.

Ein weiterer Vorteil liegt derzeit an den sehr niedrigen Zinsen und durch entsprechende Absicherung die Festschreibung der Zinsen auch in der Zukunft.

Nicht vergessen darf man trotzdem das Risiko, daß eine Immobilie durch äußere Umstände wie die Beliebtheit der Lage, aber auch durch Negativereignisse wie Verwüstung durch Mietnomaden an Wert verieren kann. Dies muss beim Kauf einkalkuliert werden. Faustregel hierfür: Der Kaufpreis muss innerhalb von 30 Jahren nochmals investiert werden, um den Wert zu erhalten.

Nicht verschwiegen werden darf, daß trotz allem ein Restrisiko bleibt. Bei Kleinanlegern sei hier der hohe Kapitalaufwand genannt. Ein Großteil des eigenen Kapitals wird bei dieser Anlage-Gruppe investiert, ohne daß diese die Möglichkeit haben, Verluste durch Einnahmen an anderer Stelle ausgleichen. Durch Investition in Immobilienfonds ist da das Risiko deutlich breiter gestreut.

Finden der passenden Immobilie
In erster Linie die Nutzung, das eingesetzte Kapital und der erwartete Ertrag bestimmt die Suche nach der entsprechenden Immobilie. Was natürlich auch die Auswahl im Vorfeld einschränkt. Wichtig: Es muss genügend Zeit in die Suche investiert werden, um einen qualifizierten Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten.

Erste Anlaufstelle sind einschlägige Immobilienportale im Internet. Eine gesonderte Kategorie „Anlageimmobilien“ wird von allen großen Portalen vorgehalten. Dies kann aber nur der ersten Information dienen.

Für eine qualifizierte Suche bietet sich daher ein Immobilienmakler an. Im Bereich der Anlageimmobilien kann sich daß als äußerst hilfreich erweisen, denn er kennt den Immobilienmarkt der Zielregion sehr gut und sucht in seinem Portfolio gezielt nach passenden Angeboten. Auch ein Gespräch mit der Hausbank oder einer Versicherung ist eine gute Idee, denn diese sind neben dem eigentlichen Kerngeschäft oft auch als Immobilienbesitzer tätig. Hier bietet sich natürlich auch direkt an, die Finanzierungsmöglichkeiten zu klären.

Zu beachten ist ferner, das bereits im Vorfeld möglichst alle relevanten Kriterien erkannt werden wie u.a. der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie das nähere und das weitere Umfeld, die Attraktivität der Gegend (Grünanlagen, Spielplätze etc.), die bisherige Struktur der Mieter, deren Mietverhalten, Standortfrage aus Investorensicht (Ballungszentren/Boomstädte) usw. Ein Blick in die bisherigen Mietverträge bietet hier Aufschluss. Unbefristete Mietverträge (mit einer langen Laufzeit) versprechen eher seltene Mieterwechsel und geringen Verwaltungsaufwand. Mietverhältnisse, die erst seit kurzer Zeit bestehen, bergen die Gefahr, daß es zu häufigen Mieterwechseln oder sogar Leerständen kommt. Schließlich sorgen nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld.

Der Preis spielt natürlich ebenfalls eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite und auch den Renditeverlauf bestimmt. In vielen Fällen zahlt der Kunde einen überhöhten Preis, etwa wenn windige Investmentberater bzw. Drückerkolonnen hohe Provisionen einstecken und auch der Bauträger einen Anteil vom Gewinn einstreichen will. Dieser Preis liegt dann deutlich über dem Marktwert.

Für die Berechnung der Rendite muss zunächst der Ertragswert berechnet werden, der sich aus dem Kaufpreis der Immobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten, den Verwaltungskosten, den Mieteinnahmen und der Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum zusammensetzt.

Ein Beispiel: Gesamtbetrag 300.000 Euro, Laufzeit 20 Jahre, monatliche Mieteinnahmen 2.000 Euro. Nach 12,5 Jahre erstmalig Rendite, da bis sich erst bis zu diesem Zeitpunkt die Kosten amortisieren. Wichtig aufgrund des langen Zeitraums: tragbares Rendite-Risiko-Profil aufstellen, denn Mieteinnahmen können sinken und unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Meist ein großer Fehler bei der Berechnung ist die fehlende Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite. Nur die Nettorendite ist ausschlaggebend für den tatsächlichen Anlagegewinn.

Im obigen Rechenbeispiel würde aber die Bruttorendite höher ausfallen, da sich die Kosten ausschließlich auf den Kaufpreis des Anlageobjekts beziehen würden – also zum Beispiel rund 200.000 Euro betragen würden.

Die Nettorendite dagegen würde sämtliche Kosten einbeziehen. Neben den genannten Kosten kommen die Erwerbsnebenkosten (rund 10 Prozent vom Kaufpreis) und die Darlehenszinsen hinzu, ebenso wie ggfs. Mietausfälle oder auch politisch durchgesetzte Energiesparverordnungen.

Nicht unerwähnt darf bleiben, daß bei Sanierungskosten von Wohnungen ist es wichtig, den anstehenden Sanierungsstau im Vorfeld mit der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Regel werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer umgelegt und können sich auf einen fünfstelligen Bereich summieren!

Sonstige Tipps, komplizierte Mieter
Bei insolventen Mietern kann es durchaus bis zu einem Jahr nach Ausbleiben der Mietzahlungen dauern, bis die Immobilie geräumt werden kann. Die Räumungsfrist wird häufig in Städten mit einer komplizierten Immobilienlage gewährt – wenn der insolvente Mieter keine Ersatzwohnung finden kann. Nach Ablauf des Jahres kann der Mieter noch Vollstreckungsschutz beantragen. Dieser wird dann gewährt, wenn die Zwangsräumung eine unzumutbare Härte darstellen würde – etwa bei kranken Mietern.

Ein guter Indikator für eine gute Lage einer Immobilie sind die Preise von Tiefgaragen. Hierfür gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen umfassenden Mieterschutz, sodaß die Preise sehr stark von der Nachfrage bestimmt werden. Sind die Kauf- und Mietpreise also für Garagen unverhältnismäßig teuer, bedeutet dies, daß die Gegend äußerst solvente Mieter anlockt und der Erwerb einer Anlageimmobilie daher tatsächlich sinnvoll ist.

Zu Steuervorteilen bleibt zu sagen, daß sich grundsätzlich der Immobilienerwerb auch ohne Steuervorteile rechnen muss. Es können derzeit nur ein paar Prozentpunkte der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden, bei denkmalgeschützten Gebäuden kann bei anstehenden Sanierungen nur ein Bruchteil der Kosten, das Grundstück dagegen steuerlich gar nicht. Und es kann niemand sagen, ob Steuervorteile in Zukunft seitens des Staates anders gelagert/gewichtet werden. Fazit: Steuervorteile sollten keinen Grund für den Erwerb einer Anlageimmobilie darstellen.

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